# Imóveis à venda em São Paulo · itbisp.com

> Homes for sale in São Paulo: 330+ agencies deduplicated, price vs comparables, real ITBI sales.

- name: com.itbisp/imoveis
- version: 0.2.0
- connection class: R0 (autonomous)
- trust: 82/100 flags: no-repository
- quality: 81/100 (new)
- owner: not claimed
- descriptor: https://api.protogrid.dev/v1/servers/com.itbisp%2Fimoveis
- tools: https://api.protogrid.dev/v1/servers/com.itbisp%2Fimoveis/tools

**An agent can connect right now, no human step.** Remote endpoint, no authentication, reachable on the last probe.

## Connection (mcpServers)

```json
{
  "mcpServers": {
    "imoveis": {
      "type": "http",
      "url": "https://itbisp.com/imoveis/mcp"
    }
  }
}
```


## Trust

- hygiene: 80
- liveness: 98
- freshness: 100
- provenance: 55
- drivers: +dns-namespace +website +reachable +uptime-94% +updated-4d-ago -no-repository
- Derived from observable signals (official registry feed and our own credential-free probes); no code audit performed.

## Quality 81/100 (new)

### protocol: 75 (weight 25)

- warn `protocol.modern`: newest supported version is 2025-06-18; 2026-07-28 not supported, older versions are deprecated until 2027-07-28
- n/a `protocol.stateless`: only applies to 2026-07-28 servers
- pass `protocol.transport`: streamable HTTP
- n/a `protocol.list_ttl`: only applies to 2026-07-28 servers

### authorization: n/a (weight 15)

- n/a `auth.prm`, `auth.as_metadata`, `auth.cimd`: no remote uses OAuth
- n/a `auth.secret_in_url`: no templated URL

### tool hygiene: 86 (weight 30)

- pass `tools.descriptions`: every tool has a description
- pass `tools.description_length`: descriptions are concise
- pass `tools.schemas`: every tool has an object input schema
- pass `tools.annotations`: 8 of 10 tools declare readOnlyHint or destructiveHint
- fail `tools.directory_hints`: no tool declares all four of readOnlyHint, destructiveHint, idempotentHint and openWorldHint; missing: vendas_rua (destructiveHint); para_voce (readOnlyHint, destructiveHint, idempotentHint, openWorldHint); ficha_imovel (destructiveHint); …
- pass `tools.token_cost`: about 3,225 tokens to load every tool
- pass `tools.api_dump`: tools are not a one-to-one API dump

### stability: n/a (weight 15)

- n/a `stability.changes`, `stability.rug_pull`: tool history recorded for 3 of the 7 days needed

### dependencies: n/a (weight 15)

- n/a `deps.known_vulns`, `deps.mcp_sdk_version`, `deps.resolvable`: no npm or PyPI package

- tools: 10, about 3,225 tokens to load them all
- tool set hash: 772c1facdb514eec7c2ecf27b1a96c6b
- tools last changed: 2026-11-07T04:57:43.443Z
- badge: [![protogrid quality](https://protogrid.dev/badge/com.itbisp/imoveis.svg)](https://protogrid.dev/servers/com.itbisp/imoveis)
- Checks run on what our credential-free, read-only probes observe; tools are never called and no code audit is performed.

### Tool changes

- 2026-11-07 `ranking_bairros` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Ranking dos 96 distritos de São Paulo pelo m² realmente pago nos últimos 12 meses (ITBI): mais caros, mais baratos, maior alta ou maior queda em 12 meses, por zona (centro, norte, sul, leste, oeste) e por tipo (apartamento ou casa). Use para "quais os bairros mais caros de São Paulo?", "bairro mais barato da zona leste", "onde o m² mais subiu?". | Ranking of São Paulo's 96 districts by actual price paid per m² over the last 12 months: most/least expensive, biggest rise or fall, by zone and property type.
  - after: Ranking dos 96 distritos de São Paulo pelo m² pago em 12 meses (ITBI): mais caros, mais baratos, maior alta ou queda, por zona e tipo. Use para 'bairros mais caros', 'mais barato da zona leste'.
- 2026-11-07 `vendas_bairro` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Preço realmente pago num bairro (distrito) de São Paulo nos últimos 12 meses, pelas vendas registradas no ITBI: m² mediano, variação em 12 meses, valor e área medianos, apartamento e casa separados, faixa do m² (p25–p75), posição entre os bairros mais caros, comparação com a cidade, série por ano desde 2006 (com IPCA), ganho real em revendas do mesmo apartamento e as ruas com mais vendas. Aceita os 96 distritos, bairros como Vila Nova Conceição, Vila Olímpia, Brooklin e Higienópolis, e "São Paulo" para a cidade. Use para "quanto custa o m² em Moema?", "Pinheiros valorizou?", "Tatuapé ou Mooca?" (uma chamada por bairro). | Actual prices paid in a São Paulo district over the last 12 months (ITBI): median price per m², 12-month change, apartments vs houses, rank, yearly series since 2006 and resale gains.
  - after: Preço pago num bairro ou distrito de São Paulo nos últimos 12 meses (ITBI): m² mediano, variação em 12 meses, apartamento e casa, faixa, posição no ranking, série desde 2006 e ruas com mais vendas. Aceita os 96 distritos, bairros como Vila Olímpia e 'São Paulo'. Use para 'Pinheiros valorizou?'. Uma chamada por bairro.
- 2026-11-07 `vendas_rua` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Vendas registradas no ITBI numa rua de São Paulo: m² mediano e valor mediano desde 2024, por tipo (apartamento, casa), série por ano desde 2006 (com correção pelo IPCA), bairros por onde passa e os prédios com mais vendas, com links. Use para "qual o preço do m² na Rua Oscar Freire?", "a Alameda Olga valorizou?". Se houver ruas com o mesmo nome em bairros diferentes, passe bairro. | Registered ITBI sales on a São Paulo street: median price per m² since 2024, yearly series since 2006 (inflation-adjusted), districts and the buildings with most sales.
  - after: Vendas do ITBI numa rua de São Paulo: m² e valor medianos desde 2024 por tipo, série desde 2006 e os prédios com mais vendas. Use para 'qual o m² na Rua Oscar Freire?'. Ruas homônimas: passe bairro.
- 2026-11-07 `vendas_predio` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Preço pago de verdade num prédio ou casa de São Paulo, pelas vendas registradas no ITBI da Prefeitura desde 2019: m² mediano (corrigido pelo IPCA), número de vendas, faixa de preço das vendas recentes, tendência, mês da última venda e uma estimativa de quanto vale uma unidade (para a área informada ou para o tamanho mais vendido), com a comparação com o bairro e o link da página do prédio. Use para "quanto vale meu apartamento na Rua X, 123?", "por quanto o vizinho vendeu?", "quanto vale um apê de 80 m² na Alameda Franca, 1633?". Se o número não tiver vendas, devolve os prédios mais perto na mesma rua. | Actual sale prices in a São Paulo building from ITBI records (2019+): median price per m² (inflation-adjusted), number of sales, recent price range, trend and a value estimate for a unit of the given area. Use for 'how much is my apartment at <street, number> worth?'.
  - after: Preço pago de verdade num prédio ou casa de São Paulo (vendas do ITBI desde 2019): m² mediano corrigido pelo IPCA, número de vendas, faixa recente, tendência, última venda e estimativa para uma área. Use para 'quanto vale meu apê na Rua X, 123?'. Sem vendas no número, devolve os prédios mais perto na rua.
- 2026-11-07 `para_voce` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Ordena imóveis à venda pelo que importa para a pessoa: tempo de trajeto até o trabalho (transporte, carro, bike ou a pé), distância de pessoas importantes (pais, escola), metrô a pé, preço contra parecidos, o que ela não abre mão e regiões que prefere. Devolve nota de 0 a 100, motivos e alertas por imóvel ("~25 min de ônibus até o trabalho", "441 m dos sogros", "19% abaixo de parecidos na mesma rua"). Use quando a pessoa cita trabalho, escola, família ou rotina: 'trabalho na Faria Lima, meus pais moram em Santana, até 1,2 mi, 3 quartos'. Pode mandar tudo em q, ou os pontos já com endereço ou lat/lon. | Rank homes for a person: commute time to work, distance to family/school, subway, price vs comparables, must-haves and preferred areas. Returns a 0-100 score with reasons. Use when work/family locations are mentioned.
  - after: Ordena imóveis à venda pela rotina da pessoa: trajeto até o trabalho, distância de família ou escola, metrô, preço contra parecidos e o que ela não abre mão. Devolve nota, motivos e alertas por imóvel. Use quando citam trabalho, escola ou família ('trabalho na Faria Lima, pais em Santana, até 1,2 mi, 3 quartos'). Mande tudo em q ou os pontos com endereço.
- 2026-11-07 `comparaveis_imovel` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Mostra a evidência do selo de preço de um imóvel: os imóveis parecidos (mesmo prédio, rua ou bairro, tamanho próximo) que entraram na conta, com preço, área e R$/m², a mediana usada, e as vendas registradas no ITBI do mesmo prédio (data, valor pago, área). Use quando a pessoa pergunta 'esse preço é bom?', 'com o que vocês compararam?', 'por quanto venderam apartamentos nesse prédio?'. | Evidence behind a listing's price label: the comparable listings used (same building/street/neighborhood, similar size) and the registered ITBI sales in the same building.
  - after: Evidência do selo de preço de um imóvel: os parecidos usados na conta (preço, área, R$/m²), a mediana e as vendas do ITBI no mesmo prédio. Use para 'com o que vocês compararam?'.
- 2026-11-07 `resumo_bairro` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Resumo de um bairro de São Paulo: quantos imóveis estão à venda, preço pedido mediano e R$/m² pedido (no total e por número de quartos), quantos estão abaixo do mercado, perto do metrô, e o preço realmente pago no distrito nos últimos 12 meses segundo o ITBI (R$/m² e valor mediano). Use para "quanto custa um apartamento em Moema?", "qual o preço do m² em Pinheiros?", "Tatuapé ou Mooca, qual é mais barato?" (chame uma vez por bairro). | Summary of a São Paulo neighborhood: homes for sale, median asking price and asking price per m² (overall and by bedrooms), share below market and near the subway, and prices actually paid in the district over the last 12 months (ITBI). Use for 'how much does an apartment cost in Moema' or comparing neighborhoods (one call per neighborhood).
  - after: Oferta à venda num bairro de São Paulo: quantos imóveis, preço e R$/m² pedidos (total e por quartos), quantos abaixo do mercado e o pago no distrito em 12 meses (ITBI). Use para 'quanto custa um apartamento em Moema?'. Uma chamada por bairro.
- 2026-11-07 `comparaveis_endereco` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Para um endereço da cidade de São Paulo (rua e número) ou um ponto lat/lon: imóveis à venda no mesmo prédio e ao redor parecidos com o informado, R$/m² pedido mediano, uma estimativa de preço pedido para a área informada e o preço realmente pago no prédio e no distrito segundo o ITBI. Use para "quanto vale meu apartamento na Rua X, 123?", "quanto pedem por apartamentos no meu prédio?", "esse preço está caro para essa rua?". | For a São Paulo address (street + number) or a point: comparable homes for sale in the same building and nearby, median asking price per m², an asking-price estimate for the given area, and prices actually paid in that building and district (ITBI). Use for 'how much is my apartment worth' or 'is this price high for this street'.
  - after: Para um endereço de São Paulo (rua e número) ou lat/lon: imóveis à venda parecidos no prédio e em volta, R$/m² pedido, estimativa de preço pedido para a área e o pago no prédio e no distrito (ITBI). Use para 'quanto pedem no meu prédio?', 'esse preço está caro para essa rua?'.
- 2026-11-07 `ficha_imovel` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Ficha completa de um imóvel devolvido por buscar_imoveis: todos os anúncios ativos (imobiliária, preço pedido, link, código), histórico de preço, fotos, descrição, características, condomínio e IPTU, metrô, como o preço se compara ao mercado e o que foi pago nas vendas do mesmo prédio segundo o ITBI. Use quando a pessoa quer detalhes, quer comparar imobiliárias anunciando o mesmo imóvel ou perguntar se o preço é bom. | Full record of one property from buscar_imoveis: every active listing (agency, asking price, link), price history, photos, description, amenities, condo fee and property tax, subway, price label explanation and prices actually paid in the same building (ITBI).
  - after: Ficha de um imóvel: todos os anúncios (imobiliária, preço, link), histórico de preço, fotos, características, condomínio, IPTU, se o preço está bom e o que foi pago no prédio (ITBI). Aceita id ou url (link do anúncio em qualquer imobiliária, ou a ficha do itbisp). Use para 'esse anúncio está caro?', detalhes ou comparar imobiliárias.
- 2026-11-07 `buscar_imoveis` changed (description, inputSchema) **meaning changed**
  - before: Busca imóveis à venda na cidade de São Paulo (apartamentos, casas, salas comerciais, terrenos) em anúncios de imobiliárias, deduplicados: cada resultado é um imóvel com o menor preço pedido, o link da ficha em itbisp.com e o do anúncio mais barato. O jeito mais simples: passe o pedido da pessoa em q, em português ("apartamento de 3 quartos em Pinheiros até 1,5 milhão perto do metrô, com varanda") — ele vira filtros por regras e a resposta lista os termos_entendidos. Os campos estruturados (bairro, estação, preço, quartos, características, visão...) completam ou corrigem o q e ganham dele. Cada imóvel traz preço, R$/m², nivel_preco em 4 níveis (abaixo do mercado, no preço, acima, 30%+ acima), metrô mais próximo e distância, características lidas do anúncio (varanda, pet, piscina...), etiquetas pela foto e quantos outros estão à venda no mesmo prédio. Só cidade de São Paulo; não cobre aluguel. | Search homes for sale in São Paulo city (Brazil) across agency listings, deduplicated per property. Easiest: pass the user's request in q (Portuguese works best); structured fields refine it. Returns price, price per m², a 4-level price label vs comparables, nearest station, listing features, photo tags, a link to the itbisp.com page and to the cheapest listing. Sale only, São Paulo city only.
  - after: Busca imóveis à venda na cidade de São Paulo (apartamento, casa, comercial, terreno), deduplicados entre imobiliárias. Passe o pedido da pessoa em q, em português ('3 quartos em Pinheiros até 1,5 mi perto do metrô, com varanda'); os campos estruturados completam ou corrigem o q. Cada imóvel traz ficha (link itbisp.com), preço, R$/m², nivel_preco (abaixo do mercado a 30%+ acima), metrô e características. Só venda, só a capital.

Full history: https://api.protogrid.dev/v1/servers/com.itbisp%2Fimoveis/changes

## Remotes

- https://itbisp.com/imoveis/mcp (streamable-http, auth none, reachable true, uptime30d 0.9375)

## Packages

_none_

## Tools (10)

- `buscar_imoveis`: Busca imóveis à venda na cidade de São Paulo (apartamento, casa, comercial, terreno), deduplicados entre imobiliárias. Passe o pedido da pessoa em q, em português ('3 quartos em Pinheiros até 1,5 mi perto do metrô, com varanda'); os campos estruturados completam ou corrigem o q. Cada imóvel traz ficha (link itbisp.com), preço, R$/m², nivel_preco (abaixo do mercado a 30%+ acima), metrô e características. Só venda, só a capital.
- `comparaveis_endereco`: Para um endereço de São Paulo (rua e número) ou lat/lon: imóveis à venda parecidos no prédio e em volta, R$/m² pedido, estimativa de preço pedido para a área e o pago no prédio e no distrito (ITBI). Use para 'quanto pedem no meu prédio?', 'esse preço está caro para essa rua?'.
- `comparaveis_imovel`: Evidência do selo de preço de um imóvel: os parecidos usados na conta (preço, área, R$/m²), a mediana e as vendas do ITBI no mesmo prédio. Use para 'com o que vocês compararam?'.
- `ficha_imovel`: Ficha de um imóvel: todos os anúncios (imobiliária, preço, link), histórico de preço, fotos, características, condomínio, IPTU, se o preço está bom e o que foi pago no prédio (ITBI). Aceita id ou url (link do anúncio em qualquer imobiliária, ou a ficha do itbisp). Use para 'esse anúncio está caro?', detalhes ou comparar imobiliárias.
- `para_voce`: Ordena imóveis à venda pela rotina da pessoa: trajeto até o trabalho, distância de família ou escola, metrô, preço contra parecidos e o que ela não abre mão. Devolve nota, motivos e alertas por imóvel. Use quando citam trabalho, escola ou família ('trabalho na Faria Lima, pais em Santana, até 1,2 mi, 3 quartos'). Mande tudo em q ou os pontos com endereço.
- `ranking_bairros`: Ranking dos 96 distritos de São Paulo pelo m² pago em 12 meses (ITBI): mais caros, mais baratos, maior alta ou queda, por zona e tipo. Use para 'bairros mais caros', 'mais barato da zona leste'.
- `resumo_bairro`: Oferta à venda num bairro de São Paulo: quantos imóveis, preço e R$/m² pedidos (total e por quartos), quantos abaixo do mercado e o pago no distrito em 12 meses (ITBI). Use para 'quanto custa um apartamento em Moema?'. Uma chamada por bairro.
- `vendas_bairro`: Preço pago num bairro ou distrito de São Paulo nos últimos 12 meses (ITBI): m² mediano, variação em 12 meses, apartamento e casa, faixa, posição no ranking, série desde 2006 e ruas com mais vendas. Aceita os 96 distritos, bairros como Vila Olímpia e 'São Paulo'. Use para 'Pinheiros valorizou?'. Uma chamada por bairro.
- `vendas_predio`: Preço pago de verdade num prédio ou casa de São Paulo (vendas do ITBI desde 2019): m² mediano corrigido pelo IPCA, número de vendas, faixa recente, tendência, última venda e estimativa para uma área. Use para 'quanto vale meu apê na Rua X, 123?'. Sem vendas no número, devolve os prédios mais perto na rua.
- `vendas_rua`: Vendas do ITBI numa rua de São Paulo: m² e valor medianos desde 2024 por tipo, série desde 2006 e os prédios com mais vendas. Use para 'qual o m² na Rua Oscar Freire?'. Ruas homônimas: passe bairro.